三月的陽光，溫暖可人，給大地染上一抹油彩，三月的我們，激情澎湃，不斷學習，共同成長。



為滿足公司高速發展的戰略人才需要，提升中高層管理者的專業技能，3月12日，集團副總裁、商管公司總經理欒順特赴上海邀請到了澳大利亞澳瑞姆公司中國戰略顧問、上海希迪營銷策劃有限公司執行董事、澳洲模式購物中心專家王瑋，來我司開展了為期一天的《商業地產資產管理的科學理念和前沿實踐》的主題培訓，來自百貨事業部、梅溪綜合體、置業公司、江西百貨、不動產管理中心、長沙天地項目、商管公司以及港大ICB湖南校友會創業創新中心的45名中高層管理者參加培訓。



王瑋將理論與實踐相結合，深入淺出地為大家一一詮釋，從百貨發展的歷史出發，重新定義購物中心與百貨的區別，透過現象看本質，找到中國商業與國際行業的差距，從而對癥下藥。通過對美澳購物中心發展歷程與特點的比較，讓學員樹立了規模、定位、組合等具有國際高度的商業地產理念的認知。中國購物中心正經歷向市場導向轉變，資產管理的重要性尤為突出，如何提升資產的價值將是我們要共同努力的方向。最后王瑋深刻解讀了澳洲模式（西田模式），通過西田米蘭達案例的分享，讓全體學員進一步切身感受和體味行業成功者的心路歷程，從而將這種思維模式帶到工作中去，不斷激發新潛能。

培訓結束后，王瑋將赴長沙天地項目進行實地調研與指導，相信在王瑋老師的指導下，長沙天地項目將對標國際新高度。下一階段，商管公司還將陸續邀請行業專家來公司開展專題培訓，為中高層管理者的專業技能的提升深化賦能。

王瑋老師干貨分享：
1、新零售的本質：實體與數據交融的大趨勢，認識交融帶給實體零售商的單純電商無法比擬的優勢，所謂的“電商沖擊”的謬論不攻自破；
2、澳洲模式：澳大利亞購物中心對所處的環境的理解和反應以及“瞄準基本需求”、“關注本土零售商”和“與時俱進”的基本理念等構成了澳洲購物中心大廈的堅實基礎；
3、以人為本、從客觀出發，首先關注基本需求；
4、發現、扶持和培育本土零售商是現在和未來招商經理的關鍵訴求；
5、牢記購物中心的與時俱進不斷發展的客觀規律；
6、關注零售商、關愛消費者，對投資人負責，與社會實現長期共贏；
7、購物中心就是一個社會基礎設施；
8、資產管理標準定義：以經營、維護和提升零售資產價值為目的的跨部門之間的合作。
9、將商業地產在開發和運營階段作為資產來管理；
10、市場調研時決定資產未來價值的首要的關鍵舉措。



部分學員心得分享：
今天收獲很大，覺得今天的學習非常適合購物中心運營和商業地產開發的管理層，從全面系統的角度理解購物中心和百貨業態的經營理念以及全視角的資產管理理念，了解了美國MALL和澳洲MALL的定位和經營差異，對資產回報率估值有了新的認識，還有一個感受就是董事長很多年前就有講資產管理與Shopping Mall的理念，王董作為領路人總是那么超前，很有收獲，感謝王老師和欒總。
—— 羅愉  置業公司人資總監
感謝公司給予學習機會，感謝商管公司提供的平臺，讓我今天有幸參加了王瑋老師的專業培訓，讓我了解到國外購物中心與國內購物中心的差距，讓我們了解資產管理，重點關注資本化率與收益率，對現在梅溪新天地的調整改造有很大的啟發：1、提升購物中心鋪位數，提升經營效率，帶動租金收入增長；2、加強與顧客的粘性，打造更舒適的體驗環境；3、項目有效改造，提高市估值，提升市盈率。
——浣朝飛  梅溪綜合體總經理
今天有幸聆聽了王瑋老師的課程，讓我和團隊受益良多，在今天的分享中，無論從理論到實踐還是微觀到宏觀，都重點梳理了商業地產資產管理的關鍵概念和正確理念，結合國際商業地產領軍企業西田集團經驗。概括整理出資產管理的要點，并提出了如何在整個資產的生命周期增加估值和提升凈營運收入的舉措，掌握分析資產生命周期的方法（新建、改造、擴建和退出）。其中食品驅動零售、滲透率的模型和計算舉例，看得見的購物中心和看不見的財務大腦等論點印象尤為深刻。根據步步高王填董事長指示和要求，結合集團不動產管理中心的核心職能。在集團內逐漸建立“投、融、運、管、退”各個環節綜合協調管理能力，在合理把控風險的前提下，確保資產收益并統一投資回報邏輯。從基因上優化企業資本運作。通過長沙天地項目同步與集團商管中心、置業公司、營運業態緊密連接，建立集團的資管體系，建立集團內部流程與標準，在增量項目中實施和完善；同時，用1-3年的時間對存量項目提出改造收益增值模型，全面提升全集團資產的ROE、ROI、不斷優化NOI，確保Cap rate綜合系數后，最大化提升估值和增值空間，真正實現不動產資產全生命周期的回報管理的目的。
——張家誠  董事長助理、不動產管理中心總經理
今天的培訓讓我感受最深的是王瑋老師的觀點分享：1、永遠只有消費者一個渠道一個市場，購物中心的經營需以消費者為導向；2、項目在規劃前市場調研工作尤為重要，特別是消費者消費結構比例對我的啟發，專業的調研機構需對項目量身定制調研報告，招商運營結合消費結構制定商品清單；3、項目前期規劃的前瞻性，做項目要考慮未來發展的方向，預留出可發展的空間，根據經濟發展前景適時開發而不是一味求大求快；4、購物中心空曠的區域通過公園休閑場景合理營造休閑并讓消費者延長停留商場（景觀、休息椅、小賣點、娛樂），多挖掘可增加的商業面積，從面積找租金效益；5、租金收益的邏輯順序：租期最短化—面積最小化—租金市場化；6、購物中心通過租金收益和資產增值贏利，資產增值的思維邏輯以及計算方式為我們開發項目指明了方向；7、民以食為天，只有研究并做好了吃食的招商，項目就成功了一半；8、了解本土文化，立足本土市場，項目重點并加大本土資源的引進，項目才適合市場的需要。
——李莉 商管公司商務發展總經理
此次參與培訓受益良多，知識點結合豐富案例的授課方式引人入勝，強化了個人在商業地產領域的知識結構，從本質上了理解購物中心與百貨的區別，并了解了美中澳三國購物中心的差異點，學習到澳洲購物中心先進的開發和規劃理念。從實際工作出發，培訓中滲透率、資產管理算法、澳洲模式的市場調研、“強調食品和用品品類”,注重品類之間協同效應等知識點的分享和剖析都對今后的定位規劃工作有了很大的啟發和更高的工作要求，指導我們要用嚴謹的、系統的、科學的方法給商業地產項目尋找方向，為公司創造更優質的資產價值。
——翁海軍 百貨事業部規劃定位部長